상가 원상복구, 들어올 때 상태로 복구가 아니었어?

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마지막 업데이트: 2026-08-10

“나갈 때 처음 상태로 돌려놓으세요.”

임대인이 이 말 하면 다들 그런가 보다 합니다. 근데 이거 법적으로 정확한 말이 아니거든요.

원상복구 ≠ 신축 상태 복원.

이 차이를 모르면 안 내도 될 돈을 보증금에서 그대로 까입니다.

상가 원상복구의 법적 정의부터

근거 조문은 민법 제654조와 제615조입니다. 빌린 물건을 반환할 때 원래 상태로 돌려놓으라는 규정이죠.

여기서 “원래”가 언제냐가 전부입니다. 신축 시점이 아니라 내가 임차한 시점이거든요.

대법원은 원상회복 범위를 “구체적·개별적으로 정해야 한다”고 봅니다(2017다268142). 계약 경위와 임대 당시 상태를 다 따진다는 뜻입니다.

즉 정해진 공식이 없습니다. 그래서 증거를 쥔 쪽이 이깁니다.

통상손모는 임대인이 냅니다

이게 제일 많이 뜯기는 지점이에요.

벽지 변색, 바닥 마모, 설비 노후. 장사하다 보면 생기는 이런 자연 마모를 통상손모라고 하거든요.

특약이 없는 한 통상적 사용으로 인한 손모는 임대인이 부담한다는 게 법원의 일관된 입장입니다.

임대인이 부담하는 항목은 이렇게 갈립니다.

구분	해당 항목
임차인 부담	내가 설치한 인테리어·간판·칸막이, 고의·과실로 낸 파손, 무단 구조 변경
임대인 부담	자연 노후(통상손모), 계약 전부터 있던 하자(누수·균열), 고지 안 된 건물 결함, 임대인이 지시한 공사로 생긴 훼손

권리금 주고 들어왔다면 주의하세요

전 임차인에게 권리금을 내고 시설을 넘겨받은 경우가 많잖아요.

“내가 만든 것도 아닌데 왜 내가 뜯어?” 싶으시죠. 근데 임차인 지위 양도로 인정되면 앞사람이 설치한 것까지 상가 원상복구 대상이 됩니다.

보증금 상계, 이렇게 막습니다

임대인이 보증금 반환을 미룰 때 가장 많이 꺼내는 카드가 원상회복 의무 위반이잖아요.

막는 방법은 결국 사진입니다. 입주 당시와 퇴거 당시 상태를 각각 기록해두면 통상손모와 내 책임을 구분할 수 있습니다.

철거 전후 사진은 폐업지원금 철거비 신청에도 그대로 쓰입니다. 한 번 찍어두면 두 군데서 쓰는 셈이죠.

자주 묻는 질문

Q. 벽지랑 바닥이 낡았는데 제가 새로 해야 하나요?

통상적인 사용으로 생긴 노후라면 임차인 부담이 아닙니다. 다만 특약에 명시돼 있으면 특약이 우선하니 계약서를 먼저 확인하세요.

Q. 전 임차인이 만든 시설도 제가 철거해야 하나요?

사안에 따라 갈립니다. 임차인 지위를 포괄 양도받은 것으로 인정되면 전 임차인 시설까지 의무가 인정된 판례가 있습니다. 권리금 계약서 내용이 판단 근거가 됩니다.

Q. 상가 원상복구 특약이 너무 과한데 무효 아닌가요?

특약은 원칙적으로 유효합니다. 다만 지나치게 불리한 경우 법원이 효력을 일부 제한하거나 형평에 맞게 해석한 사례가 있습니다.

Q. 임대인이 원상복구 안 됐다며 보증금을 안 줍니다.

상계 항변으로 다투는 전형적인 사례예요. 입주 당시 사진과 견적서를 근거로 대응하고, 금액이 크면 법률 상담을 받는 편이 낫습니다.

Q. 원상복구를 아예 안 하고 나가면 어떻게 되나요?

임대인이 직접 공사한 뒤 그 비용을 보증금에서 공제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 견적 통제권을 잃는 게 더 손해인 경우가 많습니다.

정리하면 딱 두 가지입니다. 계약서 특약란, 그리고 사진.

이 둘만 챙겨도 상가 원상복구 분쟁의 절반은 미리 끝납니다.

정리 절차 전체는 희망리턴패키지 3가지 트랙에, 폐업 후 남는 일은 폐업 후 건강보험 처리 순서에 정리해뒀습니다.